Atunci când solicitați un credit ipotecar, este posibil să întâlniți termenul "rezerve escrow" sau "cont sechestru". Acestea sunt fondurile pe care creditorul dumneavoastră le pune deoparte pentru a acoperi taxele de proprietate, asigurarea și alte cheltuieli aferente. Întrebarea care apare adesea este dacă aceste rezerve escrow sunt sau nu considerate taxe financiare plătite în avans (PFC).
Taxele de finanțare plătite în avans sunt taxele pe care un debitor le plătește în avans pentru a obține un împrumut. Aceste taxe includ taxele de cerere, taxele de inițiere a împrumutului și punctele. PFC sunt reglementate de Truth in Lending Act (TILA), care obligă creditorii să comunice împrumutatului valoarea totală a acestor taxe. În cazul în care PFC-urile depășesc un anumit prag, împrumutul este clasificat ca fiind un credit ipotecar cu costuri ridicate, care vine cu reglementări și cerințe suplimentare.
Pe de altă parte, rezervele de escrow nu sunt considerate PFC-uri. Motivul este că aceste fonduri nu sunt comisioane percepute de către creditor. Ele sunt pur și simplu fonduri proprii ale împrumutatului care sunt păstrate într-un cont separat pentru a acoperi cheltuielile viitoare legate de proprietate. Creditorul nu profită de pe urma acestor fonduri și nici nu sunt folosite pentru a calcula rata anuală efectivă (DAE) a împrumutului.
Cu toate acestea, este important de reținut că împrumutătorul poate solicita împrumutatului să plătească un depozit inițial în contul escrow la închidere. Acest depozit nu este considerat un PFC dacă este rezonabil și obișnuit și se bazează pe cheltuielile estimate pentru anul următor. Depozitul este de obicei egal cu valoarea pe câteva luni a impozitelor pe proprietate și a primelor de asigurare.
Odată ce contul este deschis, creditorul va colecta o parte din plata lunară a împrumutatului pentru a alimenta rezervele escrow. Creditorul este obligat să efectueze o analiză anuală a contului pentru a determina dacă soldul este suficient pentru a acoperi cheltuielile din anul următor. În cazul în care există un deficit, împrumutatul poate fi obligat să facă un depozit suplimentar sau să își mărească plata lunară.
În concluzie, rezervele escrow sunt un aspect crucial al finanțării ipotecare care ajută la asigurarea faptului că impozitele pe proprietate și primele de asigurare ale împrumutatului sunt plătite la timp. Deși necesită un depozit inițial și contribuții permanente, acestea nu sunt considerate cheltuieli financiare plătite în avans în conformitate cu reglementările TILA. În calitate de împrumutat, este important să înțelegeți cum funcționează aceste fonduri și să faceți un buget corespunzător pentru a evita orice surpriză pe parcurs.
Escrow nu este chiar o cheltuială plătită în avans, dar este o formă de păstrare a banilor în rezervă pentru cheltuieli viitoare. Într-un cont escrow, o terță parte deține fonduri care sunt desemnate pentru un anumit scop, cum ar fi plata impozitelor pe proprietate sau a primelor de asigurare. Fondurile din contul escrow sunt, de obicei, plătite în avans de către împrumutat, dar nu sunt considerate o cheltuială plătită în avans, deoarece fondurile nu sunt utilizate efectiv până la scadența facturilor. În schimb, fondurile sunt păstrate în rezervă până când facturile devin scadente, moment în care sunt folosite pentru a plăti cheltuielile în numele împrumutatului. Astfel, în timp ce fondurile escrow sunt plătite în avans, ele nu sunt considerate o cheltuială plătită în avans, deoarece nu sunt utilizate până când nu sunt necesare pentru a plăti cheltuiala specifică pentru care au fost desemnate.
Cheltuielile financiare se referă la costul total al împrumutului de bani, inclusiv toate dobânzile, comisioanele și alte taxe asociate cu un împrumut sau un contract de credit. Cheltuielile financiare variază în funcție de tipul de împrumut sau de contract de credit și de politicile creditorului.
Unele taxe obișnuite care sunt incluse de obicei în comisioanele financiare includ:
1. Dobânzi: Acesta este costul de a împrumuta bani, calculat de obicei ca procent din suma împrumutului sau din soldul restant.
2. Comisioane: Acestea pot include comisioane de inițiere, comisioane de procesare, comisioane de aplicare, penalități de rambursare anticipată și comisioane de întârziere.
3. Taxe de serviciu: Acestea pot include taxe pentru menținerea unui cont, cum ar fi taxele lunare de întreținere.
4. Prime de asigurare de credit: Acesta este costul asigurării care protejează creditorul în cazul în care împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile de plată a împrumutului.
5. Alte taxe: Acestea pot include taxe pentru rapoarte de credit, evaluări și alte servicii legate de împrumut.
Cu toate acestea, unele taxe care nu sunt incluse de obicei în taxele de finanțare includ:
1. Plățile inițiale: Aceasta este suma de bani plătită în avans de către împrumutat pentru a reduce suma împrumutului.
2. Reducerile: Aceasta este o reducere a sumei împrumutului în funcție de anumite condiții, cum ar fi achitarea anticipată a împrumutului.
3. Depozite de garanție: Acesta este un depozit plătit de către împrumutat pentru a garanta împrumutul.
4. Taxe pentru cecuri returnate: Acesta este un comision perceput de creditor în cazul în care cecul împrumutatului este returnat.
Este important să analizați cu atenție termenii oricărui contract de împrumut sau de credit pentru a înțelege ce taxe sunt incluse în comisioanele financiare și care nu sunt.
Atât escrow-ul, cât și elementele preplătite sunt legate de tranzacțiile imobiliare, dar au scopuri diferite.
Escrow se referă la un cont al unei terțe părți care păstrează fonduri sau documente pentru un anumit scop. În tranzacțiile imobiliare, un cont escrow este, de obicei, înființat de către creditor pentru a păstra fonduri pentru plata impozitelor pe proprietate și a asigurărilor. Împrumutatul plătește o parte din aceste costuri în fiecare lună, împreună cu plata ipotecii, iar creditorul folosește fondurile din contul escrow pentru a efectua plățile la scadență. Conturile escrow ajută la asigurarea faptului că aceste cheltuieli importante sunt plătite la timp și protejează investiția creditorului în proprietate.
Articolele plătite în avans, pe de altă parte, se referă la cheltuielile care sunt plătite în avans la momentul închiderii. Acestea pot include lucruri cum ar fi dobânzile plătite în avans, taxele de asociere a proprietarilor de locuințe și impozitele pe proprietate. Elementele plătite în avans nu sunt păstrate într-un cont escrow, ci sunt plătite în avans de către cumpărător pentru a acoperi cheltuielile viitoare legate de proprietate.
Pe scurt, conturile escrow dețin fonduri pentru cheltuieli viitoare legate de proprietate, în timp ce elementele preplătite sunt cheltuieli pe care cumpărătorul le plătește în avans la momentul închiderii pentru a acoperi costurile viitoare.