Venitul brut efectiv este o măsură crucială folosită în lumea imobiliarelor și a managementului de proprietăți. Se referă la suma totală a veniturilor obținute de la o proprietate, din care se scad cheltuielile, cum ar fi cele cu vacanța, întreținerea și impozitele pe proprietate. În esență, venitul brut efectiv ne spune câți bani generează o proprietate după contabilizarea tuturor cheltuielilor sale necesare. Proprietarii de proprietăți și investitorii folosesc această măsură pentru a evalua rentabilitatea investițiilor lor și pentru a lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la achizițiile și vânzările viitoare.
Pentru a calcula venitul brut efectiv, trebuie mai întâi să determinăm venitul brut al proprietății. Venitul brut este suma totală a veniturilor generate de o proprietate, inclusiv chiria, taxele de parcare, veniturile din spălătorie și orice alte surse de venit. Odată ce avem venitul brut, scădem cheltuielile care sunt direct legate de exploatarea proprietății. Aceste cheltuieli pot include impozite pe proprietate, asigurări, utilități, costuri de întreținere și taxe de administrare. Cifra rezultată este venitul brut efectiv.
Să ne uităm la un exemplu. Să presupunem că dețineți o proprietate de închiriat care generează 100.000 de dolari pe an din chirii. De asemenea, percepeți 5.000 de dolari pe an pentru parcare și 2.000 de dolari pe an pentru servicii de spălătorie. Prin urmare, venitul dvs. brut este de 107.000 de dolari. Acum, să spunem că impozitele pe proprietate sunt de 10.000 de dolari pe an, asigurarea costă 2.000 de dolari pe an, iar cheltuielile de întreținere se ridică la 3.000 de dolari pe an. Taxele de administrare sunt de 5.000 de dolari pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, scădem aceste cheltuieli din venitul brut: 107.000 $ - (10.000 $ + 2.000 $ + 3.000 $ + 5.000 $) = 87.000 $. Prin urmare, venitul brut efectiv pentru proprietatea dumneavoastră este de 87.000 de dolari pe an.
Calcularea venitului brut efectiv este esențială pentru proprietarii de proprietăți, deoarece le permite să evalueze rentabilitatea investițiilor lor. Prin compararea venitului brut efectiv cu prețul de achiziție al proprietății și cu cheltuielile curente, proprietarii pot determina rata de rentabilitate a proprietății și pot lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la păstrarea, vânzarea sau continuarea investițiilor în proprietate. Venitul brut efectiv este, de asemenea, un indicator important pentru creditori și investitori, deoarece îi ajută să evalueze solvabilitatea unei proprietăți și să evalueze riscul asociat cu împrumutul de bani sau cu investiția în aceasta.
În concluzie, venitul brut efectiv este un indicator crucial pentru proprietarii de proprietăți, investitori și creditori. Acesta ne permite să determinăm profitabilitatea unei proprietăți prin luarea în considerare a tuturor cheltuielilor necesare. Pentru a calcula venitul brut efectiv, trebuie mai întâi să determinăm venitul brut și apoi să scădem cheltuielile direct legate de exploatarea proprietății. Utilizând această formulă, proprietarii de imobile pot lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la investițiile lor, iar creditorii pot evalua riscul asociat cu împrumutul de bani sau cu investiția într-o proprietate.
Venitul brut efectiv (EGI) este o măsură utilizată în analiza investițiilor imobiliare pentru a determina venitul potențial generat de o proprietate. Se calculează prin scăderea din venitul potențial brut a ratei de neocupare și a pierderilor de credit.
Pentru a calcula EGI, puteți urma acești pași:
1. Determinați venitul potențial brut (Gross Potential Income - GPI) al proprietății. Aceasta este suma totală a venitului care ar putea fi generat dacă proprietatea ar fi închiriată în totalitate.
2. Scădeți din venitul potențial brut (Gross Potential Income) pierderile de vacanță și de credit (Vacancy and Credit Loss - VCL). Vacanța se referă la perioada de timp în care se așteaptă ca proprietatea să fie neocupată, iar pierderea de credit se referă la valoarea chiriei care poate fi pierdută din cauza chiriașilor care nu plătesc chiria. VCL se exprimă ca procent din GPI. De exemplu, dacă VCL este de 5% și GPI este de 100.000 de dolari, atunci VCL ar fi de 5.000 de dolari.
3. Rezultatul scăderii VCL din GPI este venitul brut efectiv (EGI). EGI este venitul pe care se așteaptă să îl genereze proprietatea după contabilizarea pierderilor potențiale datorate vacanței și pierderilor de credit.
EGI este un indicator important de luat în considerare atunci când se evaluează performanța financiară a unei investiții imobiliare. Acesta vă poate ajuta să determinați fluxul de numerar și randamentul potențial al investiției pe care îl poate oferi o proprietate.
Nu, venitul brut efectiv (EGI) și venitul operațional net (NOI) nu sunt același lucru. EGI reprezintă suma totală a veniturilor generate de o proprietate, minus orice spații libere sau concesiuni. Acesta include toate veniturile generate de o proprietate, inclusiv veniturile din chirii, taxele de parcare și alte venituri diverse. Pe de altă parte, NOI este venitul generat de o proprietate după ce au fost deduse toate cheltuielile de exploatare. Acesta include cheltuieli precum impozitele pe proprietate, asigurările, reparațiile și întreținerea, precum și taxele de administrare a proprietății.
Cu alte cuvinte, EGI reprezintă banii care intră înainte de a lua în considerare orice cheltuieli, în timp ce NOI reprezintă banii rămași după ce toate cheltuielile au fost plătite. EGI este un indicator important pentru proprietarii de proprietăți pentru a determina venitul potențial care poate fi generat de o proprietate, în timp ce NOI este o măsură mai precisă a rentabilității proprietății. Analizând atât EGI, cât și NOI, proprietarii de proprietăți pot înțelege mai bine sănătatea financiară a proprietății lor și pot lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la modul în care își pot maximiza profiturile.
Pentru a determina venitul brut efectiv pe o proprietate, un asociat de vânzări ar trebui să înceapă prin a calcula venitul potențial total al proprietății, care include toate veniturile din închiriere, taxele de parcare, taxele de spălătorie și orice alte surse de venit.
În continuare, asociatul de vânzări ar trebui să scadă orice unități vacante sau neocupate, precum și orice pierdere de venit datorată chiriilor neplătite sau conturilor neplătite.
Următorul pas este de a scădea orice cheltuieli asociate cu proprietatea, cum ar fi taxele de proprietate, asigurarea, costurile de întreținere și taxele de administrare.
În cele din urmă, asociatul de vânzări ar trebui să calculeze venitul operațional net (NOI) prin scăderea tuturor cheltuielilor din venitul potențial total. Venitul brut efectiv este apoi determinat prin adăugarea oricăror alte surse de venit, cum ar fi taxele de parcare și de spălătorie, la NOI.
Este important ca asociatul de vânzări să determine cu exactitate venitul brut efectiv al unei proprietăți, deoarece acesta este un factor-cheie în evaluarea rentabilității potențiale a proprietății și în determinarea valorii acesteia.