Cunoașterea valorii de piață a proprietății dvs. este esențială, indiferent dacă intenționați să o vindeți, să o cumpărați sau să o închiriați. Evaluarea proprietății este procesul de analiză a valorii unei proprietăți și de determinare a valorii de piață a acesteia. Există diferite metode de evaluare a proprietății, iar fiecare are avantajele și dezavantajele sale. Cu toate acestea, cea mai comună și mai fiabilă abordare a evaluării proprietății este metoda analizei comparative a pieței (CMA). În acest articol, vom explora cum să evaluăm valoarea de piață a unei proprietăți folosind metoda CMA.
Primul pas în efectuarea unei CMA este de a identifica proprietăți comparabile în aceeași zonă. Proprietățile comparabile sunt cele care au caracteristici similare cu proprietatea dumneavoastră, cum ar fi dimensiunea, vârsta, locația și facilitățile. Cu cât proprietățile sunt mai asemănătoare, cu atât evaluarea va fi mai precisă. Puteți găsi proprietăți comparabile căutând platforme online, agenții imobiliare sau anunțuri de proprietăți în ziarul local.
După ce ați identificat proprietățile comparabile, trebuie să analizați prețurile de vânzare ale acestora. Acest lucru vă va da o idee despre valoarea de piață a proprietății dumneavoastră. Cu toate acestea, trebuie să faceți ajustări pentru a ține cont de diferențele dintre proprietăți. De exemplu, dacă proprietatea dvs. este mai mică decât proprietățile comparabile, trebuie să ajustați prețurile de vânzare în sus. Pe de altă parte, dacă proprietatea dvs. este mai mare, ar trebui să ajustați prețurile de vânzare în jos.
Un alt factor care trebuie luat în considerare atunci când analizați prețurile de vânzare este intervalul de timp. Proprietățile care s-au vândut recent sunt mai relevante decât cele care s-au vândut cu mult timp în urmă. Acest lucru se datorează faptului că piața imobiliară este în continuă schimbare, iar prețurile pot fluctua. Prin urmare, trebuie să vă concentrați pe proprietățile care s-au vândut în ultimele șase luni pentru a obține o valoare de piață exactă.
După ce ați făcut ajustările necesare, puteți calcula prețul mediu de vânzare al proprietăților comparabile. Astfel veți obține valoarea de piață estimată a proprietății dumneavoastră. Cu toate acestea, trebuie să țineți cont de faptul că valoarea de piață nu este o știință exactă și că pot exista și alți factori care ar putea afecta prețul. Printre acești factori se numără condițiile economice, ratele dobânzilor, precum și cererea și oferta de pe piața imobiliară.
În concluzie, evaluarea valorii de piață a proprietății dvs. este o sarcină importantă care necesită o analiză și o cercetare atentă. Prin utilizarea metodei de analiză comparativă a pieței, puteți obține o estimare exactă a valorii proprietății dumneavoastră. Cu toate acestea, ar trebui să solicitați ajutorul unui evaluator profesionist sau al unui agent imobiliar dacă nu sunteți încrezător în efectuarea evaluării de unul singur. Nu uitați, valoarea de piață a proprietății dvs. poate determina succesul acesteia pe piața imobiliară, așa că este esențial să o faceți corect.
Cele trei metode de evaluare utilizate în mod obișnuit în domeniul imobiliar sunt abordarea prin costuri, abordarea prin comparație a vânzărilor și abordarea prin venit.
1. Abordarea prin costuri: Această metodă presupune estimarea costului de construire a unei clădiri noi similare celei evaluate, inclusiv costul terenului, al materialelor și al forței de muncă. Costul estimat este apoi ajustat pentru orice depreciere sau obsolescență a proprietății. Această abordare este utilizată de obicei pentru proprietăți noi sau unice care nu dispun de date comparabile privind vânzările.
2. Abordarea comparativă a vânzărilor: Această metodă presupune compararea proprietății în cauză cu proprietăți similare care au fost vândute recent în aceeași zonă. Se fac ajustări pentru a ține cont de diferențele în ceea ce privește caracteristicile fizice și orice alți factori relevanți. Această abordare este utilizată în mod obișnuit pentru proprietățile rezidențiale și se bazează pe principiul substituției, care presupune că un cumpărător nu va plăti pentru o proprietate mai mult decât costul de cumpărare a unei proprietăți comparabile.
3. Abordarea prin prisma veniturilor: Această metodă este utilizată în principal pentru proprietățile comerciale și presupune estimarea potențialului de venit al proprietății pe baza venitului de închiriere actual sau preconizat. Venitul este apoi capitalizat folosind o rată de rentabilitate care reflectă riscul asociat investiției. Această abordare presupune că valoarea unei proprietăți se bazează pe capacitatea sa de a genera venituri.
Pe scurt, abordarea bazată pe costuri este utilizată pentru proprietățile noi sau unice, abordarea bazată pe compararea vânzărilor este utilizată pentru proprietățile rezidențiale, iar abordarea bazată pe venituri este utilizată pentru proprietățile comerciale.
Valoarea de piață și valoarea evaluată sunt ambele metode de determinare a valorii unei proprietăți, dar sunt calculate diferit și servesc unor scopuri diferite.
Valoarea de piață este prețul la care s-ar vinde o proprietate pe o piață competitivă și deschisă, presupunând că atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt bine informați cu privire la proprietate și că vânzarea nu este influențată de nicio presiune nejustificată. Valoarea de piață ia în considerare factori precum locația, starea, dimensiunea și cererea. Aceasta este determinată de obicei de un agent imobiliar sau de un evaluator care analizează vânzările recente de proprietăți comparabile din aceeași zonă.
Valoarea estimată, pe de altă parte, este valoarea estimată a unei proprietăți pe baza unei analize a caracteristicilor sale fizice, cum ar fi mărimea, vârsta și starea, precum și a locației și a condițiilor actuale de piață. De obicei, un evaluator va lua în considerare o varietate de factori atunci când stabilește valoarea estimată, inclusiv vânzările recente de proprietăți comparabile, legile locale de zonare și orice îmbunătățiri sau reparații care ar putea fi necesare.
În timp ce valoarea de piață este folosită de obicei pentru a determina prețul unei proprietăți care este cumpărată sau vândută, valoarea evaluată este adesea folosită în scopuri fiscale sau pentru a determina valoarea unei proprietăți în scopuri de asigurare sau de creditare. În unele cazuri, valoarea evaluată poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață, în funcție de circumstanțele specifice din jurul proprietății.