Când vine vorba de investiții imobiliare comerciale, unul dintre cele mai importante aspecte de luat în considerare este reprezentat de rezervele de înlocuire. Aceste rezerve se referă la fondurile puse deoparte pentru a acoperi costurile de înlocuire a componentelor majore ale clădirii, cum ar fi acoperișurile, sistemele HVAC și lifturile. În calitate de proprietar de proprietăți comerciale, este esențial să calculați cu exactitate rezervele de înlocuire pentru a asigura sănătatea financiară a proprietății dvs. de investiții.
Pentru a calcula rezervele de înlocuire pe picior pătrat, trebuie să țineți cont de vechimea clădirii, de starea componentelor majore și de durata de viață rămasă estimată a acestora. Puteți utiliza următoarea formulă:
Pentru a obține rezerva de înlocuire totală, trebuie să estimați costul înlocuirii componentelor și sistemelor majore, apoi să împărțiți acest cost la metrul pătrat total al proprietății. Ajustarea anuală pentru inflație este necesară pentru a ține cont de creșterea în timp a costurilor materialelor și a forței de muncă.
De exemplu, dacă rezerva totală de înlocuire pentru o clădire de birouri de 50.000 de metri pătrați este de 500.000 de dolari, rezerva de înlocuire pe picior pătrat ar fi de 10 dolari ((500.000 de dolari / 50.000) + 2% ajustare la inflație).
Mai mulți factori pot afecta rezervele de înlocuire, inclusiv:
1. Vechimea clădirii: O clădire nouă va necesita, în general, rezerve de înlocuire mai mici în comparație cu o clădire mai veche, deoarece componentele sunt mai noi și au o durată de viață mai lungă.
2. Starea componentelor principale: În cazul în care componentele majore sunt bine întreținute și au o durată de viață rămasă mai lungă, rezervele de înlocuire vor fi mai mici.
3. Amplasarea clădirii: Locația unei clădiri poate afecta rezervele de înlocuire din cauza variațiilor în ceea ce privește costurile forței de muncă și ale materialelor.
4. Utilizarea clădirii: Tipul de utilizare a unei clădiri poate afecta, de asemenea, rezervele de înlocuire. De exemplu, o clădire de vânzare cu amănuntul cu trafic pietonal ridicat poate necesita înlocuiri mai frecvente ale podelelor și ale fațadelor magazinelor decât o clădire de birouri.
Calcularea rezervelor de înlocuire este o parte esențială a investițiilor imobiliare comerciale. Rezervele de înlocuire exacte pot contribui la asigurarea sănătății financiare a proprietății dumneavoastră, permițându-vă să planificați cheltuielile viitoare. Luând în considerare vârsta și starea componentelor principale, amplasarea și utilizarea clădirii, puteți calcula rezervele de înlocuire pe picior pătrat și puteți face un buget corespunzător. Nu uitați să ajustați anual în funcție de inflație pentru a ține cont de creșterea costurilor materialelor și a forței de muncă.
Rezervele de înlocuire sunt fonduri puse deoparte de către proprietarii de imobile comerciale și investitori pentru a acoperi costurile de înlocuire a componentelor și sistemelor majore ale clădirii atunci când acestea ajung la sfârșitul duratei lor de viață utilă. Aceste rezerve sunt de obicei incluse în bugetul de funcționare al unei proprietăți și sunt menite să asigure că proprietatea rămâne în stare bună și își păstrează valoarea în timp.
Printre exemplele de componente și sisteme care pot necesita înlocuire se numără acoperișurile, sistemele HVAC, lifturile, instalațiile sanitare și sistemele electrice. Costul înlocuirii acestor elemente poate fi semnificativ, iar lipsa unei planificări adecvate pentru înlocuirea lor poate duce la cheltuieli neașteptate și la o scădere a valorii proprietății.
Ca atare, rezervele de înlocuire reprezintă un aspect important al contabilității și contabilității imobiliare comerciale. Acestea se calculează, de obicei, pe baza duratei de viață utile estimate pentru fiecare componentă sau sistem și a costului preconizat de înlocuire. Valoarea fondurilor de rezervă necesare poate fi, de asemenea, influențată de factori precum vârsta și starea proprietății, codurile și reglementările locale în materie de construcții și istoricul general de întreținere a proprietății.
În general, rezervele de înlocuire reprezintă o parte esențială a asigurării viabilității și profitabilității pe termen lung a investițiilor imobiliare comerciale, iar o atenție deosebită acordată practicilor contabile și de evidență contabilă poate ajuta proprietarii și investitorii să gestioneze aceste rezerve în mod eficient.
Pentru a calcula metrii pătrați comerciali este necesar să se măsoare lungimea și lățimea fiecărei încăperi sau spațiu din clădire și să se înmulțească aceste două măsurători. Apoi, metrii pătrați ai fiecărei încăperi sau spațiu se adună pentru a obține metrii pătrați comerciali totali ai clădirii.
Iată care sunt pașii de urmat:
1. Măsurați lungimea și lățimea fiecărei încăperi sau a fiecărui spațiu din clădire cu ajutorul unei benzi de măsură.
2. Înmulțiți lungimea cu lățimea pentru a calcula suprafața în metri pătrați a fiecărei încăperi sau spațiu.
3. Adunați suprafața în metri pătrați a tuturor încăperilor sau spațiilor pentru a obține suprafața comercială totală în metri pătrați a clădirii.
Este important să rețineți că trebuie să includeți în calcul doar spațiul care este efectiv utilizabil în scopuri comerciale. De exemplu, dacă o cameră are un dulap sau un alt spațiu inutilizabil, acea suprafață trebuie scăzută din totalul de metri pătrați. În plus, dacă există spații comune împărțite între mai mulți chiriași, cum ar fi holuri sau holuri, aceste spații trebuie împărțite între chiriași și incluse în calculele lor respective de metri pătrați.
Nu, rezervele de înlocuire și cheltuielile de capital (capex) nu sunt același lucru. Rezervele de înlocuire sunt fonduri puse deoparte de către proprietarii sau administratorii de proprietăți în scopul acoperirii costurilor de înlocuire a componentelor sau sistemelor majore ale unei proprietăți, cum ar fi acoperișurile, sistemele HVAC sau instalațiile sanitare. Rezervele de înlocuire sunt utilizate de obicei pentru a acoperi costurile de înlocuire a elementelor care au ajuns la sfârșitul duratei lor de viață utilă sau care prezintă o uzură semnificativă.
Pe de altă parte, cheltuielile de capital (capex) se referă la fondurile utilizate de o companie pentru a achiziționa, moderniza sau întreține active fizice, cum ar fi proprietățile, instalațiile și echipamentele (PP&E). Aceste cheltuieli sunt adesea investiții pe termen lung care au ca scop creșterea capacității de producție sau a eficienței unei companii.
În timp ce atât rezervele de înlocuire, cât și capex sunt utilizate pentru a întreține sau îmbunătăți o proprietate, rezervele de înlocuire sunt alocate în mod specific pentru înlocuirea componentelor majore, în timp ce capex acoperă o gamă mai largă de cheltuieli legate de activele fizice. În plus, rezervele de înlocuire sunt, de obicei, bugetate și alocate în mod continuu, în timp ce capex pot fi aprobate pentru fiecare proiect în parte sau ca parte a unui buget de capital mai mare.