Investițiile imobiliare sunt o afacere profitabilă care poate genera fluxuri semnificative de venituri în timp. Cu toate acestea, pentru a profita la maximum de investiția dumneavoastră, trebuie să aveți o înțelegere clară a elementelor de bază. Un aspect critic al investițiilor imobiliare este calcularea venitului net din exploatare (NOI).
Venitul net de exploatare este venitul anual generat de o proprietate după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Este o măsură crucială utilizată pentru a determina profitabilitatea unei investiții imobiliare. În calitate de investitor, înțelegerea modului de calculare a NOI este esențială atunci când se evaluează potențialele oportunități de investiții.
Pentru a calcula NOI, începeți prin a aduna toate veniturile generate de proprietate, inclusiv veniturile din chirii, taxele de parcare și orice alte surse de venit. Apoi, scădeți toate cheltuielile de exploatare, inclusiv impozitele pe proprietate, asigurările, costurile de întreținere și taxele de administrare. Cifra rezultată este venitul operațional net.
NOI joacă un rol esențial în determinarea valorii unei proprietăți. Acesta este utilizat pentru a calcula rata de capitalizare a proprietății, care este esențială în determinarea valorii proprietății. Rata de capitalizare se calculează prin împărțirea NOI la valoarea de piață a proprietății. Cu cât este mai mare NOI, cu atât este mai mare valoarea proprietății și cu atât este mai profitabilă investiția.
Investitorii folosesc NOI pentru a evalua rentabilitatea potențială a unei investiții imobiliare. Un NOI ridicat indică faptul că proprietatea generează venituri semnificative în raport cu cheltuielile sale, ceea ce o face o oportunitate de investiție mai atractivă. Pe de altă parte, un NOI scăzut poate indica faptul că proprietatea nu generează suficiente venituri pentru a-și acoperi cheltuielile, ceea ce o face mai puțin atractivă.
În concluzie, stăpânirea artei investițiilor imobiliare necesită o înțelegere clară a elementelor fundamentale. Calcularea venitului net din exploatare este un aspect esențial al investițiilor imobiliare. În calitate de investitor, înțelegerea modului de calculare a NOI este esențială atunci când se evaluează potențialele oportunități de investiții. Prin calcularea NOI, puteți determina rentabilitatea proprietății, valoarea și potențialul randament al investiției.
NOI este acronimul de la Net Operating Income (venitul operațional net) și este un indicator cheie utilizat în investițiile imobiliare pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Pentru a calcula NOI, trebuie să scădeți cheltuielile de exploatare din veniturile totale generate de proprietate.
Iată formula de calcul a NOI:
NOI = Venituri totale - Cheltuieli de exploatare
Veniturile totale includ toate veniturile generate de proprietate, inclusiv chiria, taxele de parcare, veniturile din spălătorie și orice alte surse de venit. Cheltuielile de exploatare includ toate costurile asociate cu administrarea proprietății, cum ar fi impozitele pe proprietate, asigurările, utilitățile, întreținerea și reparațiile, taxele de administrare a proprietății și orice alte costuri legate de funcționarea de zi cu zi a proprietății.
Este important de reținut că NOI nu include nicio plată a serviciului datoriei sau cheltuieli de capital. Aceste cheltuieli nu sunt considerate ca făcând parte din cheltuielile de exploatare a proprietății și nu sunt luate în considerare în calculul NOI.
NOI este un indicator util pentru a evalua performanța financiară a unei proprietăți și pentru a compara diferite oportunități de investiții. Un NOI mai mare indică o proprietate mai profitabilă, în timp ce un NOI mai mic sugerează că proprietatea este mai puțin profitabilă sau că ar putea necesita investiții suplimentare pentru a-și crește potențialul de generare a veniturilor.
Venitul din exploatare este un termen financiar care se referă la venitul generat de operațiunile comerciale de bază ale unei companii, după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Acesta se mai numește și câștiguri înainte de dobânzi și impozite (EBIT). Următoarele elemente sunt de obicei incluse în calculul venitului din exploatare:
1. Venituri: Toți banii obținuți de companie din vânzarea de bunuri sau servicii sunt incluși în venitul din exploatare.
2. Costul bunurilor vândute (COGS): Acesta include toate cheltuielile suportate pentru a produce sau a achiziționa bunurile sau serviciile care sunt vândute de către companie. Acesta include costul materiilor prime, al forței de muncă și alte costuri directe.
3. Cheltuieli de exploatare: Acestea sunt cheltuielile suportate de o companie pentru desfășurarea operațiunilor sale zilnice, cum ar fi chiria, utilitățile, salariile și cheltuielile de marketing.
4. Deprecierea și amortizarea: Acestea sunt cheltuieli fără numerar care reprezintă scăderea în timp a valorii activelor unei companii. Ele sunt adăugate din nou la venitul din exploatare, deoarece nu reprezintă plăți în numerar.
5. Alte venituri sau cheltuieli: Alte elemente, cum ar fi câștigurile sau pierderile din vânzarea de active, veniturile din dobânzi sau cheltuielile cu dobânzile pot fi incluse în venitul din exploatare.
Este important de reținut că venitul din exploatare nu include elemente neoperaționale, cum ar fi impozitele, dobânzile la datorii sau câștigurile sau pierderile din vânzarea de active secundare. Aceste elemente sunt de obicei excluse din venitul din exploatare pentru a oferi o imagine mai clară a performanței activității de bază a unei companii.
NOI (venitul operațional net) se calculează de obicei pe bază anuală pentru o proprietate, deși este posibil să fie calculat și pe bază lunară. NOI reprezintă venitul generat de o proprietate după ce toate cheltuielile de exploatare au fost scăzute din venitul brut. Cheltuielile de exploatare includ, printre altele, utilitățile, reparațiile și întreținerea, impozitele pe proprietate, asigurările și taxele de administrare.
NOI anual este utilizat de obicei pentru a evalua performanța anuală globală a unei proprietăți și este folosit de investitorii imobiliari pentru a determina valoarea și rentabilitatea potențială a proprietății. Cu toate acestea, NOI lunar poate fi util pentru a urmări performanța proprietății în timp și pentru a identifica orice fluctuație lunară a veniturilor sau cheltuielilor.
Pe scurt, în timp ce NOI este calculat de obicei pe bază anuală, este posibil să fie calculat și pe bază lunară, în funcție de nevoile proprietarului sau ale investitorului imobiliar.