Când vine vorba de închirierea unui spațiu comercial, unul dintre cei mai importanți factori de luat în considerare este cât de mare este chiria pe care v-o puteți permite. Dar estimarea costului unui contract de închiriere comercială poate fi un pic mai complicată decât calcularea prețului chiriei pentru o proprietate rezidențială. Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să estimați valoarea chiriei comerciale pentru afacerea dumneavoastră.
Înainte de a putea estima costul unui contract de închiriere comercială, va trebui să știți de cât spațiu aveți nevoie. Acest lucru va depinde de tipul de afacere pe care îl aveți și de numărul de angajați pe care îi aveți. De asemenea, va trebui să luați în considerare aspectul și designul spațiului, precum și orice caracteristici speciale sau facilități de care aveți nevoie.
Contractele de leasing comercial pot veni într-o varietate de forme, fiecare cu termenii și condițiile sale unice. Unele tipuri comune de contracte de leasing comercial includ contracte de închiriere cu servicii complete, contracte de închiriere nete și contracte de închiriere brute modificate. Este important să înțelegeți diferențele dintre aceste tipuri de contracte de leasing și modul în care acestea pot avea un impact asupra costului contractului de leasing.
Locația spațiului dvs. comercial poate avea, de asemenea, un impact mare asupra costului contractului de închiriere. Proprietățile situate în locații privilegiate, cum ar fi zonele din centrul orașului sau centrele comerciale aglomerate, vor avea de obicei chirii mai mari. Veți dori, de asemenea, să luați în considerare condițiile actuale de piață din zona dvs. Dacă există o cerere mare de spații comerciale, chiriile pot fi mai mari decât dacă există o ofertă excesivă de proprietăți disponibile.
Pe lângă chirie, pot exista și alte costuri asociate cu închirierea unui spațiu comercial. Acestea pot include utilitățile, asigurarea, impozitele pe proprietate și taxele de întreținere. Asigurați-vă că luați în considerare aceste costuri suplimentare atunci când estimați costul total al contractului de închiriere.
În cele din urmă, estimarea costului unui contract de închiriere comercială va depinde de o varietate de factori. Făcându-vă timp pentru a înțelege nevoile dvs. de spațiu, diferitele tipuri de contracte de închiriere, locația și condițiile de piață, precum și costurile suplimentare, puteți lua o decizie mai bine informată cu privire la contractul de închiriere comercială care este potrivit pentru afacerea dvs.
Calcularea prețului lunar pe picior pătrat presupune împărțirea chiriei lunare sau a sumei de leasing la suprafața totală în picioare pătrate a spațiului închiriat. Iată care sunt pașii:
1. Determinați suma lunară a chiriei: Aceasta este suma de bani pe care chiriașul o va plăti în fiecare lună pentru a ocupa spațiul.
2. Măsurați suprafața totală în metri pătrați: Aceasta este suprafața totală a spațiului de închiriat, inclusiv orice zone comune care sunt împărțite cu alți chiriași.
3. Împărțiți chiria lunară la suprafața totală în picioare pătrate: Astfel veți obține prețul lunar pe metru pătrat. De exemplu, dacă chiria lunară este de 2.000 de dolari și suprafața totală în picioare pătrate este de 1.000, prețul lunar pe picior pătrat va fi de 2 dolari.
Prețul lunar pe picior pătrat este o informație utilă atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași. Proprietarii îl pot folosi pentru a stabili tarife de închiriere care să fie competitive cu alte proprietăți din zonă, în timp ce chiriașii îl pot folosi pentru a compara costul diferitelor opțiuni de închiriere și pentru a determina care dintre ele oferă cea mai bună valoare.
Pentru a calcula chiria pe an, trebuie să cunoașteți chiria lunară și durata contractului de închiriere. Formula de calcul a chiriei anuale este următoarea:
Chiria anuală = Chiria lunară x 12
De exemplu, dacă chiria lunară este de 1.500 de dolari, iar contractul de închiriere este pe 1 an, atunci chiria anuală se va calcula după cum urmează:
Chiria anuală = 1 500 USD x 12 = 18 000 USD
Prin urmare, chiria anuală pentru acest contract de închiriere ar fi de 18 000 USD.
Evaluarea bunurilor imobiliare comerciale pe baza veniturilor din chirii implică un proces numit capitalizare a veniturilor. Această metodă de evaluare presupune estimarea venitului pe care proprietatea îl va genera în viitor și determinarea valorii sale actuale. Iată care sunt pașii implicați în evaluarea bunurilor imobiliare comerciale pe baza veniturilor din chirii:
1. Determinați venitul brut programat (Gross Scheduled Income - GSI): Acesta este venitul total pe care proprietatea l-ar genera dacă toate unitățile sale ar fi închiriate la capacitate maximă. Această cifră se calculează prin înmulțirea numărului total de unități cu chiria preconizată pe unitate.
2. Țineți cont de vacanța și de pierderile de credit: Vacanța și pierderile de credit sunt inevitabile în orice proprietate de închiriat, așa că este important să le luați în considerare în evaluare. O regulă de bază obișnuită este de a scădea 5-10% din GSI pentru a ține cont de aceste pierderi.
3. Calculați venitul brut efectiv (EGI): EGI este venitul pe care se preconizează că îl va genera proprietatea după contabilizarea pierderilor din vacanțe și din credite. Această cifră se calculează prin scăderea din GSI a pierderilor estimate în materie de spații libere și de credite.
4. Determinarea cheltuielilor de exploatare (OE): Cheltuielile de exploatare sunt costurile asociate cu funcționarea proprietății, cum ar fi impozitele pe proprietate, asigurările, întreținerea și reparațiile. Aceste cheltuieli sunt scăzute din EGI pentru a obține venitul net de exploatare (Net Operating Income - NOI).
5. Estimarea ratei de capitalizare (Cap Rate): Rata de capitalizare este rata de rentabilitate pe care un investitor s-ar aștepta să o primească pentru proprietate pe baza NOI. Această rată este determinată prin compararea NOI al proprietății cu proprietăți similare din zonă și ajustarea pentru diferențele de risc și randament.
6. Calculați valoarea proprietății: Pentru a calcula valoarea proprietății, împărțiți NOI la rata de capitalizare. De exemplu, dacă NOI este de 100.000 de dolari și rata de capitalizare este de 8%, valoarea proprietății ar fi de 1.250.000 de dolari (100.000 de dolari / 0,08).
Evaluarea proprietăților imobiliare comerciale pe baza veniturilor din chirii necesită o înțelegere aprofundată a potențialului de venit al proprietății și a condițiilor de piață. Este important să lucrați cu un evaluator experimentat sau cu un profesionist în domeniul imobiliar pentru a asigura o evaluare exactă.